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新政“药劲”渐过? 刚有一波像样的反弹又要……

文章来自:旅游观视界
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发布时间:2022-06-08 08:08:41
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众所周知,死海是一个低海拔的内陆盐湖,水很苦,所谓的“苦海”。而一季度杭州的二手房有点苦海的味道——成交呈现地量,“金三银四”让人备感失望,中介一拨拨地离开,一片愁云惨雾之时,终于等到了“5.17新政”。

虽然,新政产生的效应会有一定的滞后性,但5月的成交量实现了反弹。可以说,新政效果得到初步显现。

据手边买房数据,杭州九区5月共计成交二手房4857套,创下自去年9月以来的新高。环比4月的3950套,增加了约23%。不过相比去年5月的9013套,仍有不小的差距。

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陈明泉制图

然而,事情都是螺旋式发展,二手房同样一波三折。

PART 01

住浙网、好房研究院制作的“2021-2022杭州的二手房成交明细图”上可见,二手房成交的萎靡状态是从去年下半年开始的,从2021年7月的6000余套一路下探,于今年2月份降至“冰点”的1981套。

虽然3月的整体成交量不高,但有了起势,就当大家对4月报以期待时,最终的成交数据却令人大跌眼镜:掉头向下,再度下挫。单盘成交上,没有一个楼盘成交套数达到2位数,成交单价都在4万/平以内,以刚需项目为主。

终于,等来了“517新政”。

根据市场反馈,在5月17日新政发布后,二手房市场无论是带看量、成交速度还是成交量,都有明显地提升。首先是带看量,从我爱我家部分中介门店的介绍,17号后面的一周内至少是翻番,有个别经纪人带看量甚至暴增了四五倍。用我爱我家彩虹城门店的一名中介说,有种“翻身农奴把歌唱”的心情。

一位陈姓中介淡定地讲,她划片范围内次新二手的不多,成交在3套以上的就只有城市之光,清一色的89方,350万左右成交了。

虽然,带看和成交不完全成正比,总体是在风口上。

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融信创世纪

奥体板块算是结合得比较好的,主要是购房需求多,看时机差不多了,果断出手。盈丰路三兄弟这一波带看、成交都很旺。

一直可拿来当风向标的融信创世纪,手边买房数据显示,5月26日以来总共网签了4套,包括了2套169方的大户型,有趣的是这2套价格成交单价仅5.3万元/㎡出头,有做低嫌疑。

创世纪一期交付是在2020年10月,交付未满2年。这拨的“满2唯一”、“5改2”红利都吃不到,买家只能硬解。

新政税费“满2唯一”让部分次新房交易省下了5.3%的增值税,以房价300万来算,这笔税费超过了16万,更何况是奥体动辄千万的豪宅。

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时代奥城实景图

“5改2”让一些不动产证满2年但不满5年的房源买家得到了红利——一套房少说可以省下三四十万的税费。交付满2年的融创时代奥城成交更活跃,短短半个月里网签了6套,不得不说有这个因素在里头。时代奥城一套139方的房源总价高到1218万,光税费这块就省下65万。

龙湖天璞相对冷静一些,5月下旬有2套网签,都是106方的房源。

未来科技城这边,阳光城未来悦签了2套;西溪公馆带看量不低,但真正走到网签的目前显示仅1套89方,低楼层,总价358万。

PART 02

这些点滴数据汇聚到一起,在5月的最后几天里,二手房的成交出现了一个小井喷。

5月27日,二手房成交量突破300套;5月31日,二手房成交量达到362套,也是今年以来单日成交量的新高。

但是,端午小长假没有续上市场热度,新政的效力逐渐平静下来。6月头6天的成交量1036套,平均一天成交不足200套。

彩虹城我爱我家的中介直说:小长假的人气明显不如预期。

据她分析,新政的“药劲”过去是意料中的事,快速成交的多是次新二手房,原本就看得差不多了,这次新政“撮合”,买家在税费上省了一大笔钱,等同于降价;卖家顺利出手,还守住了价格底线,可谓皆大欢喜。像这样的“浮头鱼”捞光后,剩下的就是难嚼的“骨头”——要么总价太高,或者房东临时起意想加价;要么还没满2年,就像城市之光几套89方在350万左右成交了,挂牌价高的,都被剩下了。市场还没到“鸡犬升天”的那种地步。

新政“药劲”渐过? 刚有一波像样的反弹又要……

加上市场在传新政加强版,这次有可能涉及首付。在更刺激的新政揭起盖头之前,大家纷纷表示静观其变。

端午小长假,干脆露营去了。

PART 03

对于二手房的买家、卖家而言,新政激起的涟漪渐平,有捡漏机会或总价低于300万的次新“浮头鱼”被捞得差不多了,接下来又会进入相持阶段。研究员一直认为,通过观察6月成交数据,可以更完整地说明一些问题。

给市场一点时间,“4857高地”是可以攀越的。