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后疫情时代小户型的升级之道

文章来自:三千纷繁
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发布时间:2022-05-06 07:59:33
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随着国内疫情的多地散发,全国多个城市大面积的居家隔离成为普遍现象。持续地困在家里,长时间与家人在密闭空间内共处,让人们对房子的功能性、安全性、舒适性有了更细致更深刻的思考。我们通过深入访谈挖掘客户疫情居家痛点,本篇主要探讨疫情下客户对户型的需求。

我们对20组上海和深圳疫情居家人群做了深入访谈,发现居住空间局促的小户型家庭普遍居家体验较差。所谓小户型,是一个较为模糊的概念,泛指平面紧凑、居住空间较少的户型,一居室、二居室乃至更多居室住宅的面积标准并不相同。以三居室为例,考虑到各功能区的基本面积,我们将110㎡以下的三房户型称为“小三居”。小户型由于空间不足,必然在功能性与舒适度方面难以做到完美,在室内功能区的规划取舍中,有一部分硬伤在疫情下暴露了出来,成为业主的“难以忍受之痛”。

痛点1

独立玄关此前不必要,现在却是消杀必备功能区

受访者如是说:

隔离在上海公寓中的刘小姐描述了自己的不安,“我家进门直接就是餐厅客厅,以前我的外套包包都是扔在沙发上或者挂在椅背上,自从有疫情后,我不敢再乱放衣服,新买了一个落地衣架放在门口,穿过的衣服鞋子都要喷上消毒液才放心,但我仍然担心病毒附着在外套上,我脱衣服的动作使病毒飘散到客厅餐厅。”

玄关是室内与室外的过渡区域,过去因为格局限制,大部分小户型都没有独立玄关,入户门正对餐厅、客厅、卧室等的情况普遍存在,业主的居住体验也没有受到明显影响。但是自从疫情以来,居民出入家门时候要处理的琐碎事项更多,不仅需要摘口罩弃置,还需要及时消毒双手、外套、鞋子以及其他随身物品。

玄关的功能定位从住宅入口升级成消杀防护专区,内外过渡、缓冲的重要性得以凸显出来。即使疫情过去,玄关区域也将在隔离室外灰尘、细菌等方面继续发挥作用,其需求也不会消失。

这两年,房企已经开始在更多小面积产品中加入玄关功能区,根据克而瑞统计,70-90㎡产品中,设置独立玄关的产品占比由2020年的47%大幅上升16个百分点至64%。比如昆明中海汇德里最小的89㎡3房户型,玄关区域宽敞,方便设置消毒空间及储物家具,玄关位于住宅西北角,进门右转后才能进入室内活动空间;中海在北京今年新推出的99㎡3房户型中,则是把玄关柜设置在玄关左手边,右手边则是次卫可以方便消杀。中海的这两种玄关升级都是疫情期间非常合理实用的设计。未来,玄关将不仅是大户型的标配,也将在小户型中普及开来。

痛点2

工作学习互相干扰,家里少一间房

受访者如是说:

居家办公的周先生夫妇的烦恼是,“本来一家三口两房够用,孩子在自己房间上空中课堂,本来妻子在卧室梳妆台办公,但两周下来颈椎病犯了,现在只能夫妻俩共用餐桌,互相干扰就不用说了,最头疼是有时候同时开会,只能一个人坐到厕所马桶上开了。这时候才发现,一个舒服的书房多么重要”。

同等面积下,小三居和大两居各有优劣。过去,小三居是预算紧张的三代同堂家庭的首选,可以满足父母帮扶带孩子的基础居住需求。这类基础刚需客户对三卧功能完备的优先度远高于对舒适性的需求,因而对尽可能压缩面积的三居室有较高的偏好。但是在疫情下,“刚刚够住”的居住环境就显得过于拥挤,缺乏必要的私密性。

长期看,同等面积下,多一间房代表更多的可改造性,可以满足业主更多的功能需求。以小三居为例,三口之家可以多出一个多功能房,平时做书房、健身房、影音室、儿童活动室、父母探访的卧室都可行。在疫情这种特殊的情况下,无论是打造一个专门的工作区,还是暂时当作储藏室使用,都给居家隔离提供了更多的帮助,也有助于业主放松心情。

比如河源天才兴业城推出的103㎡三房产品,通过配置空间的搭配,给业主提供了一个实用、百变的多功能区域,不需要改变住宅建筑结构,就能满足家庭不同阶段的各种需求,也能降低疫情等意外情况对家庭生活质量的影响。

目前,小三居已经在一线城市被更多购房者接受,在未来家庭人口可能增加、可能需要家庭办公的情况下,灵活空间会给生活带来更多惊喜,小四居或将有更好的市场前景。

痛点3

公共空间有缺陷,长期居家采光不足、动区不够影响明显

受访者如是说:

三代同堂的孙小姐对客厅的先天不足感到不满,“过去白天上班不在家,所以不觉得家里采光差,现在发现每天客厅连阳光都见不到,孩子晒不到阳光很难过;以前只有晚上回来吃饭睡觉,并不觉得客厅小,现在全家五口都在一起就觉得太局促了”。

室内动区是家庭活动的中心,随着家庭人口的增加,小户型的客厅会逐渐拥挤。尤其是疫情下,我们赋予了客厅更多元化的功能需求,客厅不但需满足坐在沙发上看电影电视剧的传统需求,还要为居住者提供更多的活动选择。比如,客厅需要有能做运动的地方,孩子跟着空中课堂上体育课能活动开,家长也能在家做瑜伽、骑动感单车,保持身体健康,家人在一起不会太无聊,也会有更多的情感交流。

针对这一需求,紧凑户型比较普及的动区布局改进方式是客餐厅一体化,通过打破两厅之间的物理隔断和区域划分,巧妙调节两厅的空间比例,从而形成较为舒适的公共空间。

在客餐厅一体化普及的基础上,深圳卓越和奕府93-96㎡三居室对公共空间的规划进一步升级至LDKG四维空间一体化,将厨房、餐厅、客厅和阳台布局在同一条南北纵轴线上,打破厨房、餐厅、客厅、阳台四个空间之间的界限,纵深感很强,不仅视野更开阔、采光通透,更进一步增强公共空间的延展性,使全家人的日常活动都在集中在同一个开放的空间内,妻子在做饭也能看到客厅玩耍的孩子和阳台上晒太阳的丈夫,从而使得疫情长期居家生活不再拥挤。前文提及的昆明中海汇德里89㎡小三居则是舍弃掉南阳台,在宽度5.6米的横厅中打造联动空间,不仅可以享受到更明媚的阳光,更是可以开发出更多的创新功能区,居家生活丝毫不会感觉压抑。

痛点4

单卫多有不便,独立套间才能实现有效隔离

受访者如是说:

另一个被上海居家隔离的人群普遍提及的痛点是缺少独立套间,“家里没有一个相对独立的套房,有家人生病需要隔离时没有单独的卫生间防止感染其他家人,即使不断消毒,也完全谈不上隔离。”

当家人有居家隔离需求时,为降低疫情在家庭成员之间传播的可能性,居民普遍发现家里需要两个卫生间,主卧自成套房,才能实现较为有效的居家隔离。过去有部分购房者将主卧配套的卫生间改为衣帽间、储藏间使用,未来大家或许不会再轻易将卫生间改作他用。

三房一卫的户型或将逐渐淘汰,最好的选择当然是家里有2个以上的全功能卫生间,但在房价每平数万乃至十几万的核心城市,主卧带0.5卫即可给预算有限的购房者带来生活便利。

比如上海上实海上菁英88㎡三居室户型在全功能客卫之外,为主卧增加了一个仅有马桶和小洗手台的半个卫生间,实现套房功能,不但能满足特殊情况下的隔离需求,平时也可以巧妙解决家庭早晨上班、上学前争抢厕所的尴尬,仅用1~2个平方面积就明显提升了居住体验。

小三居配1.5卫是房企在面积取舍时平衡居住舒适度与实用性的重要体现。在卫生间各功能的使用频率方面,一家人对于淋浴的需求往往可以延后,但洗手池在高峰时段使用频率较高,马桶的使用往往也难以等待。而从性价比的角度看,1.5卫满足作息时间集中的多人使用需要,空间利用效率最高。此外,其他居住空间不足可以通过调整户型内的结构实现,但如果房企设计建造时期没有预留通风、排水管道,在装修阶段想要增加卫生间必然成本偏高、效果也不理想。因而,房企为小三居增加半个卫生间,是用最小的面积最大化的提升居住舒适度。

痛点5

厨房面积小、储物空间不足、功能性缺失问题集中激化

受访者如是说:

上海的倪女士表示:“小区团购的食品加上发放的物资把小冰箱很快就塞满了,如果厨房能够放下双开门大冰箱,就可以一次性存储足够多的食物了,有的食品可以常温保存,但放在哪里却是一个大问题。另外以前基本不开火,现在三餐下厨,我发现厨房操作动线不太合理,做饭时经常手忙脚乱,如果两个人同时使用厨房更是转不开身经常‘打架’。”

厨房,一个长期被压缩需求的空间,一直都没有被大家重视。尤其是紧凑三房,由于面积有限,为了能在有限的套内面积中创造更多的起居及生活空间,在住宅产品设计中往往会牺牲一部分的厨房面积。

受访者普遍表示厨房功能空间有待提升,厨房空间内的矛盾更加聚焦在四个方面:

1、厨房面积小,放不下大冰箱。厨房最好能够放下双开门大冰箱,便可以一次性存储足够多的食物;

2、厨房空间利用率不高,收纳空间不足。可以常温存储的食物没有足够的收纳空间,使用频率高的小家电操作空间不够;

3、厨房的功能性有所缺失,没有配备中西厨房,烹饪方式单一;

4、厨房空间相对封闭,与其他空间互动性欠佳,疫情下长时间在封闭厨房制作一日三餐有些烦闷。原来可能一周在家做两次饭,很多暗含的问题忍忍也就过去了,现在长时间被封闭在家,使用厨房的频次越来越多,这些问题就变得不可忽略。

在小户型有限的厨房空间内,将厨房布局更合理、更高效、互动性更强成为他们的主要诉求。目前在厨房的空间设计中,U型/L型厨房仍是主流,亦有部分房企在此类格局的基础上进行户型创新,打造可开可合的半开放式厨房。比如前文中提及的昆明中海·汇德里89㎡小三房户型,厨房额外预留了足够放双开门冰箱位置的空间,厨房还是U型的,可做半开放式,形成一体化的互动空间。

还有一些标杆房企开始将厨房部分功能外置,足够满足双开门冰箱使用,又可释放橱柜台面空间,扩大厨房的空间感。比如深圳万科都会四季花园94平三房户型,冰箱被放置到厨房外过道,为厨房释放了更多操作台面和收纳空间,而且厨房设计可开可合,引入岛台设计,和餐客厅均能互动,摆脱常规厨房“相对封闭、与客餐厅分隔、功能相对单一”的不足,更加强厨房社交属性。

痛点6

阳台面积小,单个阳台、非封闭阳台在疫情下带来诸多不便

受访者如是说:

“现在疫情下对房子最大的不满意就是阳台太小,阳台除了洗衣晾晒,堆放了一些杂物之后,没有足够的空间了,在晒太阳时和晾晒的被子在一起还很影响心情。隔离期间,我还想在小阳台上种点菜感觉很不方便。”吴女士表示家中一个阳台实在太小,没有休闲的阳台。

上海的李先生在疫情下却被迫将阳台的空间闲置。“这一个多月我可太后悔没把阳台封闭起来了,我们家的是开放式的,我对面楼是阳楼,最近我都没敢去阳台,晾衣服也只敢在室内了,感觉晾衣服也存在一定的病毒沉积危险。”

疫情防控期间,人们的日常生活被压缩在有限的住宅室内空间,而阳台则成为了唯一与外界接触的一个渠道、释放压抑心情的出口,忽然间成为当下上海市民唯一的“诗和远方”。阳台,其特殊的作用凸显了出来。

因为使用频率徒然上升,受访者对阳台的缺陷也变得敏感起来,痛点主要集中在三个方面:

第一,受访者普遍认为阳台面积不够大,目前阳台太小,没有足够的阳台空间用来休闲、种菜等,希望面积能够更大一些,可以承载更多的功能;

第二,被普遍提及的阳台痛点在于居住小户型的阳台个数太少,只一个阳台集中用于晾晒和休闲,体验不佳影响心情;

第三,不少受访者提到对封闭式阳台的倾向,他们认为封闭式阳台在目前有更干净、减少病毒传播途径、还可作为一个办公区域来利用等优势,居住更加安心,空间利用率更高。

从克而瑞研究中心“2021年一二线城市“新生代”客户需求”中也可以看出,有36%的“新生代”购房群体期望在面积不变的前提下,阳台的空间更大一些,他们不满足于阳台基础的晾晒衣物、摆放盆栽等功能,期待阳台实现更多样场景。而在疫情常态化下,长期居家对居住功能需求的进一步提升,小户型阳台空间不够用的矛盾则进一步升级,更大的阳台、多个阳台如南北双阳台、多阳台等类型阳台的功能性凸显,未来也更将匹配客户的偏好。

目前房企在阳台设计的尺度上也在越做越大,更加重视阳台的功能性与景观性,除了基本的阳台与客厅等宽外,出现一些贯通式大阳台,将阳台延伸到卧室、厨房、书房等,形成连体阳台。比如重庆重庆保利拾光年项目小面积段户型做到了4.5面宽朝南,约8㎡宽的景观阳台是一大亮点,舒阔的阳台连接客厅,次卧,可用作观景、园艺、宠物空间、运动空间等多重场景功能。

房企在封闭式阳台设计上也可进行更多的尝试,后疫情时代封闭式阳台的安全性目前被潜在购房客户更加重视起来,封闭式阳台未来可能也将更不受限制于地域因素,更被广泛接受。

结语:近年来,紧凑型住宅凭借低总价、高性价比的优势持续热销。在有限的空间内,房企一方面必须合理安排住宅结构,尽可能减少对空间的浪费,另一方面也需要在预算受限、保持完整功能性、提高舒适度等方面做出取舍。

突发的疫情冲击切实影响了人们的置业理念和户型需求,过去部分紧凑型户型对功能区面积的分配在疫情下不再宜居。疫情暴露出来的居家痛点将给房企的户型升级带来更多思考与指引。针对疫情后出现的高频、普适的户型需求,房企须匹配当下客户需求的新趋势,加紧居住产品的升级迭代,做到功能与实用兼具,才能继续打造出受欢迎的产品,从而为美好生活提供更多可能。