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各地加速保租房项目认定落地 租赁用地由加大供应向加快建设转变

文章来自:旧梦失词
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发布时间:2022-05-04 07:58:53
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近日,首创在北京的两宗集体用地建设租赁住房成为最先取得获保障性租赁住房项目认定书。各地在加速发展保租房的政策指导下,加快了保租房的建设进度和项目认定的落实,利好新市民和新青年的租住生活。同时,各地在第一批次集中供地中供应大量新增租赁用地,以保障保租房的新增供应来源。

#01.

屡迎政策利好,各地加速保障性租赁住房建设进度

党中央将保障性租赁住房作为“十四五”时期住房发展的重点,自2021年7月国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来,从中央到地方陆续发布土地、税收、金融等多重利好政策,在支持保障性租赁住房发展方面逐渐形成合力。

2022年初,支持保租房发展政策暖风不断,2月,央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》,中国银保监会、住房和城乡建设部发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》,鼓励国家开发银行、商业银行、保险机构、信托公司等加大保障性租赁住房金融支持力度。两大政策发布将有利于银行等金融机构加大对保障性租赁住房项目的信贷投放,资金支持力度的加大将进一步助推保障性租赁住房发展行稳致远。

政策护航下,各城市纷纷制定“十四五”保障性租赁住房供应目标。住建部负责人表示“十四五”期间40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套,预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。除住建部重点监测的40个城市外,部分省份还增加了重点发展保障性租赁住房的地市,全国目前已有超60个城市被纳入,估算“十四五”期间全国新增保障性租赁住房将在800万~900万套之间。

#02.

保租房项目认定与管理办法发布,各地加速保租房认定项目落地

住房问题关乎民生福祉,发展保障性租赁住房是实现"住有所居"重要的民生工程。当前租赁住房数量目标已基本确定,2021年多地超额完成年度供应计划,2022年各地将加速推进保障性租赁住房供应,住建部表示全年将建设筹集保障性租赁住房240万套(间)。保租房数量加速跑的同时更值得注意保租房的质量也需过硬,应高度重视保障性租赁住房的建设和改造质量,不能因为其是保障性住房以及是租赁类型的住房,建设改造标准就降低。

为加快保租房筹建进度和规范保租房市场健康稳定发展,上海、广州、南京、青岛等城市陆续发布保障性租赁住房项目认定办法与管理办法,明确保障性租赁住房项目准入条件、运营标准、退出规则以及审批事项和环节等,构建联合审查、快速审批的工作机制,确保“十四五”保障性租赁住房目标按时保质保量完成。

为加快落实保障性租赁住房筹建工作,多地纷纷成立保障性租赁住房工作领导小组,建立部门联审机制,召开保障性租赁住房联合审查会议,对申请保障性租赁住房项目进行集中研究讨论。2021年底至今,多个城市陆续发布完成了本市首批保障性租赁住房项目集中认定工作,重庆市已完成第三批保障性租赁住房项目集中认定工作。保租房项目认定工作正加速推进,2022年保租房将迎来爆发式增长。

#03.

8城成交租赁用地共74.22万方,宁波加大纯租赁用地供应

2022年第一批次集中供地中各城市对涉租赁用地出让节奏不同,8城共供应37块涉租赁用地,成交建面达74.22万方,其中宁波对以纯租赁用地供应新建租赁住房的供应量最高,达36.69万方,占总供应的49.4%。进行集中供地的城市中成都、重庆、南京和天津在第一批次中无涉租赁用地供应。

从涉租赁用地的整体出让情况来看,今年各地的第一批次集中供地相比2021年,整体放缓了涉租赁用地出让进度和规模。

#04.

各地停止竞自持和竞配建,纯租赁用地成为主要供应来源

2021年各城主要以五种方式供应涉租赁用地,租赁住房的主要供应来源于纯租赁用地面积,占比达39%;其次为拿地配建租赁用地,占比为24%;竞自持租赁用地占17%,在二批次多地取消竞配建及竞自持的土拍规则,竞自持和竞配建面积增速减缓。

2022年的第一批次集中供地截止4月29日,各城以纯租赁用地、拿地配建和拿地自持供应涉租赁用地。竞自持和竞配建租赁住房相继消失在了各城的土拍规则中,仅长沙仍存有竞自持的土拍规则。

2022年8城供应涉租赁用地的供应来源主要以纯租赁用地为主。青岛采用了划拨土地配建租赁用地;北京和厦门主要以拿地配建的方式出让;杭州、宁波、合肥和福州都采用了纯租赁用地和部分自持租赁住房用地的方式。

已经进行土地出让的12城中,在2022年各城减少了竞自持和竞配建租赁住房的方式,不再将新建租赁住房的指标,利用竞自持和竞配建的方式,给开发商加压。而是在土地挂牌中明确表示土地中需要进行自持或配建一定比例的租赁住房,这给了开发商选择的余地,同时,各地政府能够根据城市对住房租赁的实际需求,对新建租赁住房的供应计划和供应量,有更好的供应规划,但也相应的大幅减少了涉租赁用地的供应来源。

#05.

新增租赁用地由供应期转向建设期,各城市整体供应量下滑

2021年各城在第一批次集中供地中,有17城成交了涉租赁用地,供应总面积达377.2万方,占2021年全年总供应的36.9%。总体看来,2021年第一批次集中供地各城加大了涉租赁用地的供应,第一批次中占全年供应达到了较高的比例,仅部分城市如济南和长春在第一批次集中供地中完成了整年的涉租赁用地出让。

从大部分城市的第一批次集中供地供应情况来看,各城市在第一批次集中供地中大致完成了整年涉租赁用地供应量的30-40%。

从2022年与2021年各城第一批次涉租赁用地供应情况对比来看,2022年的总体供应量远低于2021年,杭州、上海和北京等重点城市2022年的供应量仅为2022年的一成左右。仅福州和厦门、宁波三城涉租赁用地供应量高于去年同期,但福州和厦门的总供应量相对较低。

成都、重庆、南京、长沙和天津在2022年第一批次集中供地中未有涉租赁用地的供应,成都在2021年第一批次的集中供地中供应了大量竞自持租赁住房,而竞自持的方式压缩了开发商的利润,增加了开发商的成本支出,因此在2022年第一批次中成都采用了“限价竞买+抽签”的方式取代了竞自持,涉租赁用地的供应大幅减少。

在2022年第一批次集中供地中,各地减少了竞自持和竞配建的方式供应涉租赁用地,仅长沙18宗地块采取竞自持的土拍规则,因此2022年第一批次集中供地中大幅减少了涉租赁用地的供应。

#06.

部分涉租赁用地完成建设,保障新增保租房的房源供应

从2021-2022年利用新增租赁住房建设大型租赁社区的开业情况来看,新建租赁住房从建设到开业大至需要约3-4年的时间,建设周期较长。上海和北京自2017年起利用纯租赁用地和集体用地建设大型租赁社区,部分已入市运营。部分试点城市的住房租赁企业仍处于成长期,需要时间来进行培养。

福州的战峰长租公寓经过了三年的建设期在2022年开业运营,合肥住房租赁发展公司积极开拓市场开拓承寓的住房租赁品牌。新建租赁住房需要一定的时间沉淀,各个地方政府也在积极推进本土住房租赁企业的进度,消化此前成交的涉租赁用地地块,因此部分城市第一批次集中供地的步伐有所减缓。

#07.

小结

各地在政策上大力扶持保障性租赁住房的建设发展,加速新建租赁住房及现有房源进入保障性租赁住房的项目认定。在土地供应上,2022年第一批次集中供地中涉租赁用地8城供应量约为74.22万方,仅为2021年第一批次集中供地的19.6%,各城市新增涉租赁土地的整体供应量下降。

在新增入市项目中,各地涉租赁用地经过3年的建设期,上海、北京、合肥、成都和南京等试点城市的首个大型租赁社区已开业入市,各地积极消化涉租赁用地,保障新增保租房的持续稳定供应,加速本地市场化国有租赁平台的孕育。