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国金证券赵伟团队:地产行业已告别高增长时代,房企转型大势所趋

文章来自:小家碧玉
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发布时间:2021-12-24 07:07:42
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国金证券首席经济学家赵伟、分析师杨飞,分析师马洁莹发布研报称,地产行业已告别高增长时代,房企转型大势所趋。

房企违约频现

研报指出,房企债券违约规模创新高,民企违约居多、甚至包含部分“绿档”房企。房企债券违约,从2020年下半年开始明显增多,2021年前10月达320亿元、创近年来新高,考虑离岸市场情况,违约债务规模更大;除公开债券外,银行贷款、信托等违约也增多。

研报分析,首次违约或债务违约风险较高的房企多为民企,大多是净负债率、现金短债比等恶化的“红档”房企,部分是表内债务满足“绿档”的房企。

资金断裂是表象,杠杆扩张过快才是根源

研报指出,地产调控下,地产销售回款、再融资等的收缩,可能只是房企债务风险释放的“催化剂”。

研报认为,过去几年杠杆扩张过快、现金流稳定性下降,才是房企债务违约的根源。目前出现违约风险的房企,大多在上一轮地产周期中,业务规模和债务快速扩张,净负债率在2015年至2017年基本上翻番;同时,现金流管理没有跟上,非标等高成本融资增多、资金运用效率不高,及流动性偏低的土地和项目储备增多,共同导致现金流稳定性下降。部分房企盲目多元化扩张,也拖累了主业现金流状况。

投资或仍面临下滑压力,房企转型大势所趋

研报提出,债务压力下,房企报表和拿地行为等的修复可能还需要时间,或意味着地产投资仍面临下滑压力。

对于地产行业未来的方向,研报给出了分析,地产定位变化下,地产行业已告别高增长时代,房企转型大势所趋。对地产行业而言,传统发展模式可能较难持续,行业出清或才刚刚开始,房企头部效应或更加凸显;同时,部分房企可以利用在住宅开发、物业管理等的专业优势,转向轻负债的住宅联合开发模式等。