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价值重塑 | 2022七月物业服务发展报告

文章来自:坐而论道
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发布时间:2022-07-26 00:00:36
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价值重塑 | 2022七月物业服务发展报告

摘要:大部分曾有上市行动的物业服务企业都已出局或改变策略,除万物云与龙湖智创生活外,当前仍排队的物企均为在管面积不足1000万平的微型物企。

价值重塑 | 2022七月物业服务发展报告价值重塑 | 2022七月物业服务发展报告

观点指数 延迟数月,荣万家与佳兆业终于在7月顺利发布经审核年报并于港交所复牌。与此同时,恒大物业、彩生活等物企仍处于停牌状态。

收并购市场方面,金科服务拟收购金科股份旗下托儿所业务金科金教育以及对应的多处物业;招商积余以注资形式取得另一专业金融物管公司汇勤物业65%的股权;东原仁知服务在上市仅两月就完成了一次大手笔收购,花费了近乎全部的IPO募集资金。

物企IPO进度方面,万物云境外上市已获证监会批准,而龙湖智创生活招股书月内过期并第一时间进行了更新,此外山东国资物企鲁商服务月内于港交所顺利挂牌上市。

除万物云与龙湖智创生活外,当前仍排队的物企均为在管面积不足1000万平的微型物企,物业公司IPO热度已不在。

资本市场则迎来了新一轮下跌,但各物企也积极开展回购等,开展护盘行动。

佳兆业美好、荣万家发布经延期业绩并复牌

受疫情、审计机构退出以及企业财务不规范等多方面因素影响,大量物业企业未能在4月之前按期发布年报并被迫停牌。

截止目前,已有世茂服务、佳源服务等此前停牌的企业发布年报并重新恢复交易。

以报告期内发布经延期年报并得以顺利复牌的荣万家与佳兆业美好来说,前者2021年实现营收总额约24.85亿元,同比增长36.5%,毛利率34.4%,同比增加5个百分点,规模和成本结构方面都有了大幅优化。

不过,截至2021年12月31日,来自第三方开发商的在管面积仅2.3%,与上年同期1.9%相比几乎没有太大变化。此外,非业主增值服务占比也居高不下,占比达42%。二者反映出荣万家虽已独立上市一年有余,但无论是在项目获取或是业务上仍对关联方荣盛发展具备极高依赖度,这与目前地产行业普遍下行的投资者偏好有所差异。

而佳兆业美好的情况则较为复杂,2021年无论是在管面积或是营业收入都录得了较大增长,三方项目占比也有所上升,整体增长速度和发展趋势和行业其他上市物企基本保持一致。但在营收增幅达到54.1%的情况下,净利润反而锐减了70.4%,比此前业绩预告中所披露的利润减少了过半。

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从数据来看,观点指数发现,佳兆业美好净利润锐减并非来自业务经营层面的问题。影响因素之一是将持有的金融资产及合约资产进行了1.42亿元亏损准备拨备,二是出售按公平值经损益入账的金融资产,产生了约1.59亿元亏损,三则是终止收购交易产生了4794万元的亏损,这些都吞噬了大量利润。

佳兆业美好在财报中并未透露相关减值及金融资产出售的过多细则,考虑到关联房企佳兆业集团2021年下半年曾有过理财产品暴雷等情况,不难猜测导致佳兆业美好2021年利润被大幅侵蚀的相关金融资产大概率来自佳兆业集团。

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截至目前,仍有彩生活、恒大物业、鑫苑服务以及奥园健康4只物业股处于停牌状态,其中鑫苑服务停牌已达15个月,港交所方面规定停牌达18个月的企业将被主板除牌,鑫苑服务需尽快达成港交所复牌指引否则将面临退市的风险。

收并购市场热度再起

于本报告期,物业服务行业收并购再度活跃,涉及招商积余4.36亿元增资收购深圳汇勤物业65%股权,以及金科服务3.14亿元关联收购金科金教育及相关托儿所物业。

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6月28日,招商积余公告耗资4.36亿元以注资形式获得汇勤物业65%的股权。与此前收购新中物业类似,汇勤物业同属金融服务类物管企业,汇勤物业与招商积余同属招商蛇口系,是招商银行专属的物业服务机构,管辖物业总面积约173万平米,涉及全国24个城市。

本次增资统合招商系物业公司的收购市盈率约为10.78倍,意味着招商积余在金融机构专业物管领域再迈出一步。

金科服务方面,报告期内收购性质特殊,交易对象为关联方。值得一提的是,金科服务在6月28日提名来自博裕投资的两位人员作为非执行新董事候选人,不过在正式上任之前便耗资3.14亿元收购金科托儿所的相关业务及物业,似乎有些操之过急。

该笔收购表面上是金科服务布局幼托和学前教育,实质来看托儿所公司和相关业务尚属正常,直接耗巨资收购相关物业资产对向来轻资产运营的物业服务企业而言,显然缺乏必要性。

另外,东原仁知服务上市不到两月便启动了首笔收购,拟以1.41亿元分别收购两家物业公司,市盈率分别为12.8和13.2,接近行业平均水准。

1.41亿元的代价对于东原仁知服务来说并不是小数目,其在港股上市全球发售所得款项净额也仅为1.4亿港元,该笔收购相当于花费了全部IPO募集资金,也反映了在规模增长方面的渴求。

万物云获证监会小路条,多家物企仍港所排队

物业企业上市进度方面,7月18日晚间,万科A、万科企业相继公告称,分拆万物云境外上市获得中国证监会核准,可发行不超过约1.81亿股H股,每股面值人民币1元,全部为普通股。完成发行后,万物云可到香港联交所主板上市,批复有效期为12个月,相当于已获小路条,之后只需等待香港联交所方面的审核完成,距离正式上市不远,传将募资20亿美元。

月内,物管行业另一巨头龙湖智创生活上市进度也有更新。7月7日,龙湖智创生活此前递交的招股书期满6个月失效,但当日便进行了重新更新和递交。

与6个月前资料相比,截至最近可行日期,龙湖智创生活在管面积由2.54亿平方米增长至2.74亿平方米,合约面积由3.59亿平方米增加至3.86亿平方米;商业板块则新增2个已开业项目和4个储备项目。目前,龙湖智创生活共持有62个运营中的商业项目和72个储备商业项目,营收方面商业板块则占整体的1/5左右。

本次招股书失效后的即刻更新,也表明了龙湖方面对于物业上市的决心。

新上市物业公司层面,本月仅1家物企鲁商服务顺利IPO上市,是今年以来第4家上市物企。鲁商生活服务本次IPO经过了二轮递表,其是鲁商发展旗下山东物企,在管面积仅2290万平方米。

由于上市时间恰逢地产与物业板块下行的阶段,因此截至目前股价已跌去40%以上,市盈率仅4.66倍。

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目前在港交所排队等待上市的物业服务企业已经不多,仅剩5家,和此前近20家物企排队等待上市的盛况形成鲜明对比。

大部分曾有上市行动的物业服务企业都已出局或改变策略,不再更新招股书及相关进度。除万物云与龙湖智创生活外,当前仍排队的物企均为在管面积不足1000万平的微型物企,物业公司IPO热度已不在。

H股期内面临新一轮下挫,众物企积极护盘

资本市场方面,6月30日,由于停牌时间过长,恒生指数将彩生活、恒大物业、奥园健康调出恒生指数系列成分股;同时,恒大物业也于本月被调离港股通。

市场悲观情绪继续蔓延,伴随部分烂尾楼业主停贷等舆情持续发酵,物业板块遭遇了新一轮猛烈下跌。报告期内,大盘恒生指数跌3.10%,恒生物业服务及管理指数跌24.1%,物业板块跑输大盘21个百分点;恒生内地地产指数则下跌27.4%。

与地产相比,物业股跌幅有一定程度收窄。

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个股方面,世茂服务、旭辉永升服务、碧桂园服务等物企均录得30%以上较大跌幅。

随着本轮下跌,碧桂园服务市值已跌至689亿港元,与2021年中2000多亿市值相比缩水为近1/4,也已不再是物业板块的市值第一。

目前,华润万象生活为市值最高的物业服务企业,市值为800亿港元。

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不过,碧桂园服务、旭辉永升服务、建业新生活以及德信服务等物企通过注销回购股份以及公开市场回购等方式,积极加强市值管理、提高市场信心。

随着市场环境的变化,物业服务企业在资本市场的价值逻辑已被重塑,即由原来的业绩和未来成长性主导,转为与关联方强相关。

不过,众物企积极回购等护盘行动以及自身运营独立性的增强,有利于减缓这一过程。

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