万科物业子公司万物云申请港交所IPO

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【概述】

泡财经获悉，万科A物业子公司科技服务股份有限公司已经提交了首次公开募股(IPO)申请文件。万科持有万物云约62.9%的股权，其他股东包括58同城等。中信里昂证券、花旗和高盛为联席保荐人。

【解读】

万物云港交所上市谋划已久。2021年11月5日晚间，万科即发布公告称，拟分拆万物云于港交所上市。

收入方面，万物云从2019年的人民币139.27亿元增加30.3%至2020年的181.45亿元；从2020年增加30.6%至2021年的237.04亿元；2019年、2020年及2021年，其毛利分别为24.68亿元、33.65亿元及40.2亿元。截止2021年底，账上现金64.31亿元。

其中，2019年至2021年物业服务收入分别为98.2亿元、131.54亿元及166.51亿元，占其同年总收入的70.5%、72.5%及70.2%。

投资者关注的是，目前万物云上市的时机似乎并不友好。市场分析认为其“赶了个晚集”。

从成功上市的企业数量和平均首发市盈率来看，2020年理应被称为港股/A股物业的上市元年，其中，港股因为偏爱现金流、盈利稳定的商业模式，成为内地物业股上市主战场。这一年，新上市物企数量快速增长至17家，为过往四年数量的总和；平均首发市盈率为46.82倍，远高于同期恒生指16.6倍的市盈率，达到历史峰值。

到了2021年，形势发生了明显变化。尽管上市物企的递表热情不减，但物管企业IPO开始面临审批节奏放缓的问题，年内成功上市的物企数量明显回落，总计为14家，首发市盈率的平均水平也下降至23.6倍，较2020年年末46.8倍下降了约一半。

事实上，万物云一直希望强调其科技、互联网属性，2020年万科物业更名为万物云时便提出，万物云的重点在于“科技”。

3月31日，万科业绩交流会上，有投资者问：“万物云在物业估值下降，互联网科技巨头股票大幅下跌，港股整体股价处于历史低点的情况下筹划上市是出于什么考虑？”

万物云CEO朱保全则认为，“现在相对于2020年可能更合适，因为市场的估值更加趋于理性，而对于一个理性的资本市场中才能给一个真正的优秀企业一个合理的定价。另外上市对于一个企业来说可能只是在整个经营场合中的一个节点而已，从一个内部的事业部变成一个公众公司的过程，如果万物云上市，这对于2021年万物云进入第四个十年发展阶段的时候提出的百城千街的新十年发展战略是相辅相成的。”

【相关企业业绩近况】

万科A2021年实现营业收入4528亿元，同比仅增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。

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