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观点直击 | 建发国际:非常难定目标的一年(实录)

文章来自:财经第一眼
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发布时间:2022-03-28 00:55:07
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“市场何时复苏,会复苏到什么程度,不是太好判断,还是会采取比较稳健保守的状态处理土地市场的投资问题。”

观点网 过去一年房地产市场下行周期里,建发国际是为数不多销售逆势增长的企业。

3月27日下午,建发国际在线上举行2021年度业绩发布会,行政总裁林伟国、财务总监陈诗楠出席会议。

年报显示,建发国际期内实现总收入约534.42亿元,同比增长约25.03%;其中,物业开发收入约525.75亿元,同比增长约23.82%,占总收入约98%;毛利约87.36亿元,同比增长约19.02%;归母净利润约35.17亿元,同比增长约51.48%。

收入与净利润大幅增长下,2021年建发国际净利润率录得7.5%,同比增长1个百分点,而毛利率进一步下滑到16.35%。

超额完成2021年销售目标后,建发国际提出了2022年全口径销售目标——1650亿元。

冲击1650亿

从2016年开始,作为建发房产地产业务的上市平台,建发国际销售规模每年几乎都以将近1倍的速度在增长——2021年,以超100%增长迈进了1000亿权益销售门槛。

据观点新媒体了解,2021年建发国际实现归属公司股东权益的累计合同销售金额约1300.92亿元,同比上升约100.90%;销售权益比例约79%,同比提升8%。

对于2022年销售目标1650亿元,行政总裁林伟国表示,是因为去年大概卖了1650亿元,所以想先按照这个作为目标来安排。

林伟国续指,今年是建发国际过去这几年没碰到过的非常难定目标的一年。今年全年销售目标定一个经营计划,恐怕都得动态调整,比如半年度时可能得再来审视一下整个经营目标的情况。如果市场有好转,可能整个目标得再调整,这可能是今年与跟往年不大一样情况。

据介绍,截至2021年末,建发国际存货总额约2312亿元,较2020年末增长94%;土地储备总可销售面积约1944万平方米,库存总可售货值达2906亿元;这将为未来业绩增长提供良好基础。

资产周转方面,建发国际去化水平进一步提高,2021年土储去化率达77%,而2019年度和2020年度土储去化率分别为42%和56%。

按照77%去化率计算,今年完成1650亿元销售目标绰绰有余。

关于今年推货计划,202年底大概有2800多亿元的库存,年初库存大概500、600亿元;今年应该还可以推出1700、1800亿元。“目前从推货上,还没有要推迟的状况,只有极少数可能会放慢一点,但影响不大。”

扩大销售规模,有利于提升利润绝对值,且提高全口径销售的回款比例,进而保证财务健康。

值得注意的是,建发国际在2021上半年快速实现两道红线转绿。

截至2021年底,净负债率为62.9%,同比下降11个百分点。而2020年上半年,建发国际净负债率、剔除预收款后的资产负债率分别为247.68%和79.24%,踩中两道红线。

同时,低成本的现金流,主要也是因国企背景身份可以保障较低的资金成本。

2021年末,建发国际平均融资成本约4.69%,较2020年末的4.98%下降29个bps;银行已批未提金额约563.5亿元,较2020年末的202亿元增长约179%;货币现金约461亿元,同比增长65%。

而且建发国际通过与建发房产的关联交易,在不减少现金以及增加短期负债情况下获得土地项目,使得现金短债比这一指标大幅优化。

7%净利率

毛利率没有意外也出现下滑,2021年录得16.35%,此前2017-2018年录得30%以上水平,而2020年已下挫到17.17%。

对于低毛利率的问题,业绩会上俨然十分关注。

2021年度业绩财报中,建发国际对于整体毛利率下降表示,主要由于若干实施价格上限政策的地区物业开发毛利率减少所致。实际上,毛利率下滑主要系前两三年所获取高地价项目陆续进入结转。

业绩会上,林伟国表示,更关心最后项目的净利率水平。

他指出,建发国际是做改善型需求,对土地要求比较高。今年个别项目需要追求7%左右的净利率水平,因为营销和管理费率在行业内整个的效益还是比较高,营销+管理两项费率在2-2.5%之间。

他还指出,很多偏远城镇的毛利也许看起来很高,但是存在分销成本,整个分摊后甚至都没有净利,这不是追求的状态。从最近来看,整个利润率水平确实略有提高一点,但是真正比较好的地还是比较热的,很差的地面临着一定的投资风险,所以会谨慎一点。

林伟国认为,现在拿地利润率还是很透明的,但流动性得兼顾利润率、ROI的水平、销售区划流动性的状况。

“原则上,建发国际不大会去拿低于7%利润率以下的地块,ROI也能够较高一点,能够达到15%左右或12-15%之间的水平。”

同时,这个地块需要能够跟建发国际的产品、客户适配,不要带来一个投资风险的问题;而且跟经营风格错配、跟经营能力错配,会带来项目上的风险。

因而在拿地方面,管理层表示,会在拿地前对项目的销售周期、项目收益率、资金流等进行测算,深化拿地前摸排工作;同时,以资金链安全为优先,在资金排布上会留有余地,确保资金安全,业绩稳健发展。

2021年,建发国际新增进入南昌、宁波、温州等多个城市,新增获取项目的权益可售面积约1181万平方米,权益可售货值约1933亿元。

林伟国表示,今年土地市场不好判断,一个是对土地要求选择更精选、更认真,另一个土地的投资是基于整个区划来确保总土地储备的大体平衡。

“因为对市场何时复苏,会复苏到什么程度,不是太好判断,还是会采取比较稳健保守的状态处理土地市场的投资问题,保持建发国际持续的土地投资能力,包括接下来其他的城市也会积极参加。”

以下为建发国际投资集团有限公司2021年度业绩发布会现场问答实录:

现场提问:面对行业当前加速洗牌竞争时期,公司打算如何铺排战略战术,在未来获取多市场份额?规模扩张方面,是否有长期的规划和愿景?

林伟国:行业从去年下半年到现在,整体情况依然是挺复杂的,但还是本着一个从自身的角度出发来做好工作的安排。

核心是希望能够保持在财务稳健基础上,提升产品竞争力,从满足改善型需求的角度来展开工作;对于今年乃至未来,会本着这个观点继续经营。

区域布局上,2021年整体城市布局基本上也完成,可能不会太大扩张,增加太多的布局。

产品上,过去一年新的系列产品在全国应用,反响还是不错。产品研发部门也在做一些新的产品研发,今年可能会逐步进入试点。

现场提问:去年下半年公司所在的区域也面临销售的巨大挑战,公司对这些地方的销售区划情况有什么样的应对措施?

林伟国:今年销售上压力是蛮大的,从一季度来看,恐怕比去年会负增长。虽然出台了很多政策,但也会紧跟市场的变化来调整销售措施,达到区划跟利润等更好的平衡。

建发国际各地的区划能力,应该总体普遍还是相对优于同行的平均水平。

今年建发国际的组织架构调整,因应各地市场的销售机会不同,更加灵活采取一些措施跟手段争取多一些区划。

从集团来说,每个月都在铺排保底线的销售,确保公司经营依然保持健康状态。

现场提问:市场现在比较关心合联营企业情况,如果合联营企业有一些资金上的问题,目前是怎么处理?后阶段在合营企业的管理方面,怎样计划和方向?公司对于土地市场的看法?今年在土地投资方面的战略是怎么样?

林伟国:整体合联营企业的状态比较好,因为原来合作协议以及项目合作监管上都是比较到位的,所以整个合作项目不至于出现什么风险。

目前来看,在这一轮市场波动中,有两三个项目合作伙伴确实碰到了资金困难,建发国际通过友好协商的方式,把他们整个合作收购过来,这样可能更有利于后面的发展。总体来讲,明显违约的企业,建发国际没有跟他们有什么很好的合作。

建发国际在加强合作项目的协议框架,也很重视协议框架维护整个项目的正常运行,还有维护双方股东的平等利益。履约状况总体还是不错的,合联营企业不会给建发国际带来太多实质性伤害,可能性比较小。

另外,今年土地市场不好判断,一个是对土地要求选择更精选、更认真,另一个土地投资是基于整个区划来确保总土地储备的大体平衡。

因为市场何时复苏,会复苏到什么程度,不是太好判断,还是会采取比较稳健保守的状态处理土地市场的投资问题,保持建发国际持续的土地投资能力,包括接下来其他的城市也会积极参加。

现场提问:2021年毛利率有所下降,目前投资标准和已拿地的情况怎样?未来资本结构周期,会不会考虑配股?

林伟国:建发国际做改善型需求,对土地要求比较高,但今年总体净利润水平,个别项目追求7%左右净利,因为营销和管理费率在行业内整个的效益还是比较高,营销+管理两项费率在2-2.5%之间,所以更多的是关心最后项目的净利率水平。

很多偏远城镇的毛利也许看起来很高,但是存在分销成本,分摊后甚至没有净利,这不是追求的状态。

从最近来看,整个利润率水平确实略有提高一点,但是真正比较好的地还是比较热的,很差的地后面面临着一定的投资风险,所以会谨慎一点。

利润取决于整个房屋的交付,目前在安排当年的交付,但是具体的交付量,大头还是主要在下半年。今年希望能够多交付一些,但是具体数字还没有。

建发国际此前一直比较焦虑的是销售额,没有太关心利润的事情。但是2022年对比2021年,从交付情况看利润肯定还能够保持20-40%之间增长,概率比较大的,具体可能得到三季度会比较明朗一点。

另外,因为建发国际大股东还有一部分的动息,总体上可以长期补充,结构上还是比较平稳的。

对于配股不配股的问题,会根据市场变化,整个发展的需要来做出一些安排,目前还没有考虑。

现场提问:去年中央提倡并购行为后,建发国际也是率发了并购债券,后续计划是什么呢?

林伟国:对于并购,因为经营机制、授权机制,建发国际在国企里面是相当灵活的。

虽然发了并购中票和做了几个项目的并购股权,对并购问题从来不排斥,但是需要确定并购项目的流动性和盈利性都要能够达到预期,才会去做。

现场提问:公司今年预计推的货值是多少,有多少是新推?有多少是货存?基于今年形势,节奏是怎么安排?拿地方面对利润率的要求怎么样?

林伟国:2022年销售目标是1650亿元是因为去年大概卖了1650亿元,所以想先至少按照这个维持作为一个目标来做一下安排。

事实上,今年是建发国际过去这几年没碰到过的非常难定目标的一年。

根据今年全年销售目标制定的经营计划,恐怕都得动态调整。比如到半年度时,可能得再来审视一下整个经营目标的情况,如果市场有好转,可能整个目标得再调整,这是今年与跟往年不大一样情况。

另外,对于今年的推货,因为去年年底大概2800多亿元库存,年初库存大概500、600亿元;今年应该还可以推出1700、1800亿元。从推货上,还没有要推迟的状况,只有极少数,可能会放慢一点,但是影响不大。

现在拿地利润率还是很透明的,建发国际认为流动性得兼顾利润率、ROI的水平、区划流动性的状况。

原则上,建发国际不大会去拿低于7%利润率的地块,ROI能够较高一点,达到15%左右或12-15%之间的水平。

同时,这个地块需要能够跟建发国际的产品、客户适配,不要带来一个投资的风险。跟经营风格错配、跟经营能力错配,这会带来项目上的风险。

现场提问:代建的收入增速非常快,未来有没有分拆上市计划?

林伟国:随着进入的区域的产品逐步强化,代建市场机会逐步显露出来。从去年开始,代建这块确实比较重视,投入比较多的精力。

但分拆上市没有提上计划,还没到这个程度讨论分拆这个事。

今年乃至明年,这一两年先把代建业务进一步提升和强化,更有竞争力一些、发展更好一些,才会安排其他事情。

现场提问:去年收购了合诚股份,未来在上下游产业链管理以及并购方面有没有计划?

林伟国:合诚股份有几个业务,其中有建筑设计和市政设计、监理、还有工程施工、勘察、检测,还有一些建筑新材料。

从建发国际来讲,每年主营业务有很大的量,一年至少500、600亿的量,如果能够做好的话,会有一个业务量的增长。

对于建发国际来说,也能提供一个整个供应链保证,加上整个生产的效率,以及生产的成本、质量的可控性。

建发国际希望能够用1-2年的时间,做好整个协同和融合,这不是一下子能做好的事。

如果能够做好,对建发国际的整个产品的质量跟品质,还有生产效率都有保证,这样整体运营的竞争力会进一步提升。

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